MỘT SỐ ĐIỂM MỚI CỦA LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 2023 VỀ NHÀ Ở, CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI

Ngày nay, việc xây dựng cơ chế về mô hình kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai đang là một xu hướng ngày càng được ưa chuộng, phát triển cả trong nước lẫn các quốc gia trên thế giới. Bởi lẽ, mô hình này đem đến lợi ích cho cả nhà đầu tư và khách hàng mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai. Đối với nhà đầu tư, sẽ có một nguồn vốn “không lấy lãi” để tiếp tục xây dựng và có sẵn đầu ra khi hoàn thành dự án. Đối với khách hàng, sẽ đáp ứng được nhu cầu về mặt kinh tế khi so với giá các công trình, nhà ở có sẵn trên thị trường bất động sản và có thể trả từng lần theo tiến độ xây dựng giúp giảm bớt gánh nặng về tiền bạc. Bên cạnh các mặt lợi, lĩnh vực này vẫn còn nhiều rủi ro mà Luật Kinh doanh bất động sản 2014 chưa khắc phục được, do đó luật mới ra đời đã có những bước đi tiến bộ giúp cho quy định pháp luật của lĩnh vực về nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai ngày càng hoàn thiện hơn.

1. Quy định nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai:

Điều 22 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 thì ngoài loại hình nhà ở và công trình xây dựng thì phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai cũng được bổ sung đưa vào kinh doanh. Điều này là phù hợp với thực tế giúp khâu quản lý thực hiện dễ dàng không có phần nào bị bỏ sót, tất cả khi đưa vào kinh doanh đều phải được kiểm soát chặt chẽ.

Tại luật mới, ngoài những nguyên tắc tuân thủ theo lĩnh vực kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng có sẵn, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 còn đặt ra những nguyên tắc riêng cho nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai. Điểm mới nổi bật là đã bổ sung quy định về tiền đặt cọc tại khoản 5 Điều 23: “Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng từ bên đặt cọc để mua, thuê mua khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật này. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng”. Quy định giới hạn khi đặt cọc là không quá 5% giá bán và chỉ được thu tiền cọc khi đã đáp ứng đủ điều kiện đưa nhà ở, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh, nhờ đó môi trường bất động sản sẽ trong sạch hơn vì khi nhà đầu tư đủ tài chính thì mới xây dựng hoàn chỉnh công trình mà không phải dựa vào nguồn tiền từ việc đặt cọc.

Trước đây, không có quy định về đặt cọc nên các chủ đầu tư muốn lấy bao nhiêu thì lấy bấy nhiêu, điển hình như có nhiều vụ việc thực tế chủ đầu tư lấy tiền cọc lên đến con số mấy chục phần trăm của tổng giá trị nhà ở hình thành trong tương lai nhưng không giao nhà. Hay tình trạng đặt cọc nhưng nhà ở, công trình xây dựng được giao không đúng như chất lượng mà chủ đầu tư cam kết. Ngoài trường hợp lấy cọc quá cao, còn có trường hợp đặt ra khoản cọc quá thấp cho nên khi so với khoản lợi nhuận khác lớn hơn thì chủ đầu tư sẵn sàng bỏ cọc. Quy định rõ về điều kiện nhận, mức tiền đặt cọc sẽ đảm bảo tốt hơn quyền lợi của khách hàng.

Tuy nhiên chủ đầu tư có thể lách luật bằng tên gọi khác tiền đặt cọc có thể là hợp đồng giữ chỗ, hợp đồng hứa bán, hợp đồng dịch vụ… để từ đó nhận những khoản tiền này từ khách hàng. Cho nên có thể thay đổi quy định rằng khi chủ đầu tư nhận các khoản liên quan tới bất động sản hình thành trong tương lai đủ điều kiện thì dù tên gọi là gì cũng phải chuyển vào sàn giao dịch để chủ đầu tư không thể tùy tiện sử dụng. Do đó luật nên quy định thêm về tất cả các khoản tiền mà chủ đầu tư được nhận đều phải thực hiện qua sàn giao dịch bất động sản để từ đó cơ quan quản lý có thể dễ dàng kiểm soát cũng như thông tin cho khách hàng khi chủ đầu tư sử dụng tiền đặt cọc không đúng quy định.

2.Thanh toán trong mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai:

  Về phương thức thanh toán đã loại bỏ phương thức thanh toán bằng tiền mặt, tại Điều 48 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã quy định rõ: “Chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản nhận tiền thanh toán theo hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản từ khách hàng thông qua tài khoản mở tại tổ chức tín dụng trong nước hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam”. Luật mới đã chỉ rõ phải thông qua sàn giao dịch bất động sản điều này phù hợp thực tế, giúp tránh tình trạng mua bán hai giá, giá trên hợp đồng thấp hơn giá thực tế để trốn thuế. Từ đó giúp môi trường giao dịch bất động sản an toàn, lành mạnh hơn góp phần vào công cuộc phòng chống rửa tiền.

Quy định rõ tỷ lệ phần trăm tiền ứng trước lần đầu là không quá 30% đã bao gồm tiền đặt cọc và ghi rõ giá bán giúp bảo vệ tốt hơn quyền lợi của khách hàng. Trước đây không có giới hạn về tiền đặt cọc gây nên nhiều bất lợi cho khách hàng khi phải bỏ ra quá nhiều tiền nhưng không có gì đảm bảo nên luật mới đã quy định rõ tiền giao dịch lần đầu cũng đã bao gồm tiền đặt cọc để giới hạn lại số tiền khách hàng phải bỏ ra cho bất động sản hình thành trong tương lai.

Tách bạch riêng hai trường hợp về mua bán và thuê mua, đối với mua bán vẫn giữ nguyên như luật cũ về thanh toán cho những lần tiếp theo theo tiến độ xây dựng là không quá 70% giá trị hợp đồng. Có sự thay đổi đối với thanh toán trong thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai theo khoản 2 Điều 25 Luật mới: “những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng đến khi bàn giao nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng cho bên thuê mua nhưng tổng số tiền thanh toán trước cho bên cho thuê mua không quá 50% giá trị hợp đồng thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng. Số tiền còn lại được tính thành tiền thuê để trả cho bên cho thuê mua trong một thời hạn nhất định theo thỏa thuận trong hợp đồng”.

3.Quy định chi tiết về công khai thông tin nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai:

Công khai thông tin nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai đã trở thành một điều kiện bắt buộc khi đưa vào kinh doanh, quy định công khai thông tin được quy định chi tiết tại khoản 3 Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản 2023:

“a) Loại bất động sản; vị trí, quy mô, tiến độ xây dựng, công năng sử dụng của bất động sản; thông tin về phần diện tích sử dụng chung đối với bất động sản là nhà chung cư, công trình xây dựng, tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng;

b) Thiết kế cơ sở trong báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng đã được thẩm định theo quy định của pháp luật về xây dựng; giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải cấp giấy phép xây dựng; thông báo khởi công xây dựng công trình; giấy tờ về nghiệm thu việc đã hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật theo quy định của pháp luật về xây dựng tương ứng theo tiến độ dự án; giấy tờ chứng minh đã được nghiệm thu hoàn thành xây dựng phần móng theo quy định của pháp luật về xây dựng đối với trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có nhà ở;

c) Giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại khoản 2 Điều 24 của Luật này;

d) Thỏa thuận cấp bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai;

đ) Văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện được bán, cho thuê mua;

e) Các hạn chế về quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản (nếu có); việc thế chấp nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng, quyền sử dụng đất, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh.”

Bắt buộc có quy định công khai về tiến độ xây dựng giúp cho khách hàng khi trả tiền ứng trước theo tiến độ có thể biết được công trình đã được hoàn thành đến đâu tránh trường hợp đã đóng đủ theo tiến độ nhưng thực chất dự án chưa hoàn thành đến tiến độ đó. Hoặc gây ra trường hợp khách hàng đã đặt cọc một khoản tiền nhưng nhà đầu tư không hoàn thành dự án hoặc làm cho hợp đồng bị vô hiệu để hoàn trả cho nhau những gì đã nhận trong khi khách hàng có thể đã vay ngân hàng để đóng vào tiền đặt cọc hay lúc này có khi đồng tiền đã mất giá. Việc công khai tiến độ này giúp khách hàng có cái nhìn toàn diện về dự án mà yên tâm đưa tiền trước.

Việc thế chấp cũng bắt buộc phải công khai vì Luật mới đã không cho phép các bên thỏa thuận về việc thế chấp mà một khi đã thế chấp thì phải giải chấp một phần hoặc toàn bộ thì mới được đem ra kinh doanh. Như vậy việc phải công khai giúp cho khách hàng nhận thấy rõ nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai đang bị thế chấp để khách hàng có thể lựa chọn xem có nên mua hay không. Điều này giúp cho thông tin rõ ràng tránh bị một số nhà đầu tư bất chính lợi dụng để mập mờ với khách hàng như những công trình chưa đủ điều kiện mà nhà đầu tư vẫn đưa ra thị trường bất động sản nhằm thu những khoản tiền đặt trước không tốn lãi để sử dụng vào mục đích khác.

Thực hiện nghiêm túc, đầy đủ, trung thực và chính xác việc công khai thông tin trước khi đưa nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai vào kinh doanh sẽ giúp cho khách hàng nhận biết được đâu là bất động sản đã đủ điều kiện và đủ an toàn để bản thân có thể bỏ tiền vào đặt cọc và cơ quan có thẩm quyền cũng dễ dàng quản lý đối với các dự án này tránh nhà đầu tư cố tình sai phạm để nhằm kiếm những nguồn lợi bất chính.

4.Điều kiện của nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh:

Điểm b khoản 3 Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 bổ sung thêm giấy tờ phải có đối với trường hợp không phải có giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật xây dựng: “Thông báo khởi công xây dựng nhà ở, công trình xây dựng”. Điều này giúp cho cơ quan có thẩm quyền có thể dễ dàng kiểm soát các dự án này và khách hàng nắm bắt được thông tin sớm để tìm hiểu về dự án.

Quy định rõ trách nhiệm của cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh là có trách nhiệm kiểm tra về điều kiện của nhà ở đưa vào kinh doanh khi được chủ đầu tư có văn bản thông báo. Từ đó quy định trách nhiệm chặt chẽ hơn bắt buộc cơ quan có thẩm quyền phải bỏ công bỏ sức xem xét để tránh tình trạng lơ là để nhiều dự án không đủ điều kiện vẫn được thông qua. Luật cũng quy định rõ giao cho chính phủ quy định chi tiết hồ sơ, thủ tục thực hiện như thế nào để có thước đo pháp lý rõ ràng giúp cho các các quan dễ dàng thực hiện. Quy định thêm điều kiện chi tiết hơn ngoài các loại giấy tờ phải có và thông báo cho cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh như luật cũ thì luật mới còn quy định thêm các khoản 5, 6, 7, 8 Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản 2023:

“5. Nhà ở, công trình xây dựng phải nằm trong dự án bất động sản đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận theo quy định của pháp luật và trong nội dung dự án được chấp thuận có mục đích đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng để bán, cho thuê mua.

6. Đáp ứng điều kiện quy định tại các điểm b, c, d, đ khoản 1, điểm a và điểm c khoản 2 Điều 14 của Luật này.

7. Đã được công khai thông tin về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định tại Điều 6 của Luật này.

8. Phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai đưa vào kinh doanh ngoài việc đáp ứng điều kiện quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4, 5, 6 và 7 Điều này thì còn phải bảo đảm các điều kiện quy định tại khoản 3 Điều 14 của Luật này.”

Như vậy, luật mới quy định khắt khe nhằm giúp kiểm soát những bất động sản đủ điều kiện thật sự được đưa ra kinh doanh chớ không phải tràn lan trên thị trường mà không đủ điều kiện pháp lý như hiện nay. Bảo đảm tính minh bạch để khách hàng khi tìm hiểu xem nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai mà bản thân sắp mua đã đủ điều kiện hay chưa, tránh tình trạng bị mất tiền nhưng không nhận được nhà.

5.Bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai

Bảo lãnh theo luật mới đã trở thành sự lựa chọn, có thể chọn bảo lãnh hoặc không khác so với luật cũ là bắt buộc phải có bảo lãnh. Từ đó hình thành sự tự do trong kinh doanh vì khi lựa chọn bảo lãnh chắc chắn phần phí sẽ được cộng dồn vào trong giá bán ra tăng gánh nặng cho khách hàng. Mặt khác vì không bắt buộc có thể gây trở ngại là dựa vào đó chủ đầu tư có thể luôn luôn thỏa thuận với khách hàng là không cần bảo lãnh vì khách hàng là những người không rành về pháp luật cũng như các quy định về đầu tư do đó hình thành nên sự bấp bênh dễ bị mất đi quyền lợi nếu chủ đầu tư không giao nhà hoặc giao nhà không đúng như cam kết.

Ở luật cũ, nghĩa vụ tài chính mà chủ đầu tư được ngân hàng bảo lãnh không được quy định rõ là khoản tiền nào vì thực tế có thể là tiền phạt hợp đồng, tiền bồi thường do vi phạm nghĩa vụ… nếu không quy định rõ thì khi chủ đầu tư không giao nhà ở hay có sự cố phát sinh liên quan tới phần không phải tiền ứng trước thì không được nhận những phần tiền này gây bất lợi rất lớn đến khách hàng. Cho nên, Điều 26 luật mới đã quy định rõ nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư là cả số tiền chủ đầu tư đã nhận ứng trước và khoản tiền khác (nếu có) theo thỏa thuận hợp đồng giúp cho khách hàng được bảo đảm toàn bộ quyền lợi của mình.

6.Bổ sung quy định về bàn giao nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai

Luật mới đã bổ sung về quy định bàn giao nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai tại Điều 27 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 như sau:

“1. Việc bàn giao nhà ở thực hiện theo quy định của pháp luật về nhà ở.

2. Chủ đầu tư dự án bất động sản bàn giao công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng cho bên mua, thuê mua theo đúng hợp đồng đã ký kết và bảo đảm các nguyên tắc sau đây:

a) Công trình xây dựng đã được nghiệm thu, kiểm tra công tác nghiệm thu đưa vào khai thác, sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng;

b) Việc bàn giao công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng được lập thành văn bản;

c) Điều kiện, trình tự, thủ tục bàn giao và thẩm quyền thực hiện bàn giao công trình xây dựng thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng.

3. Bên mua, thuê mua công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng trực tiếp nhận bàn giao công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hoặc ủy quyền bằng văn bản theo quy định của Bộ luật Dân sự cho người đại diện để nhận bàn giao công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng.”

Thực tế hiện nay có nhiều công trình khi đã bàn giao sản phẩm đúng thời hạn nhưng chất lượng không đảm bảo nên khách hàng phải sửa chữa làm phát sinh chi phí mà luật hiện hành chưa có quy định hạn chế vấn đề này. Do đó, luật mới đã dành riêng một điều khoản cho bàn giao nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai để đảm bảo lợi ích tốt nhất cho khách hàng.

7.Quyền, nghĩa vụ của các bên thực hiện chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản

Theo Điều 51 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã loại bỏ quy định “Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được lập thành văn bản, có xác nhận của chủ đầu tư vào văn bản chuyển nhượng”, việc loại bỏ sự xác nhận của chủ đầu tư là phù hợp tạo nên sự tự do trong mua bán của khách hàng. Vì nếu vẫn giữ phải có sự xác nhận của chủ đầu tư thì nếu chủ đầu tư không đồng ý thì không thể mua bán hợp đồng kinh doanh bất động sản gây khó khăn cho khách hàng khi có nhu cầu được bán hoặc không còn phù hợp nhu cầu với dự án bất động sản hình thành trong tương lai này.

Từ những điểm mới trên có thể thấy nhà làm luật đã quan tâm và hiểu rõ hơn những vấn đề bất cập mà thực tế thị trường bất động sản đang gặp phải. Chế định về nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai có nhiều rủi ro hơn so với nhà ở, công trình xây dựng có sẵn cho nên cần phải xây dựng quy chế rõ ràng và toàn diện, sát với thực tế để các bên dễ dàng thực thi và tiếp cận. Suy cho cùng khách hàng sẽ dễ gặp bất lợi khi mua bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai vì khách hàng sẽ không am hiểu về luật kinh doanh bất động sản nói riêng và pháp luật có liên quan nói chung so với chủ đầu tư có cả một bộ phận để nghiên cứu về vấn đề này. Cho nên cùng với sự tiến bộ của luật, thì khách hàng cũng nên tìm hiểu, trau dồi để có một số kiến thức nhất định trong lĩnh vực này hoặc có thể nhờ bên thứ ba am hiểu pháp luật hỗ trợ để đạt được quyền lợi tối ưu nhất.