CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ SỞ HỮU NHÀ Ở KHI ĐANG CHO THUÊ
Căn cứ theo khoản 2 Điều 160 Bộ luật Dân sự năm 2015: “Chủ sở hữu được thực hiện mọi hành vi theo ý chí của mình đối với tài sản nhưng không được trái với quy định của luật, gây thiệt hại hoặc làm ảnh hưởng đến lợi ích quốc gia, dân tộc, lợi ích công cộng, quyền và lợi ích hợp pháp của người khác.”
Theo đó, chủ sở hữu nhà ở đang cho thuê nhà ở có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở cho người khác mà không cần phải có sự đồng ý của bên đang thuê nhà trừ trường hợp các bên có thỏa thuận trong hợp đồng thuê nhà về việc thông báo.
Và theo khoản 1 Điều 127 Luật Nhà ở năm 2014: “1. Trường hợp chủ sở hữu bán nhà ở đang cho thuê thì phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê nhà ở biết về việc bán và các điều kiện bán nhà ở; bên thuê nhà ở được quyền ưu tiên mua nếu đã thanh toán đầy đủ tiền thuê nhà cho bên cho thuê tính đến thời điểm bên cho thuê có thông báo về việc bán nhà cho thuê, trừ trường hợp nhà ở thuộc sở hữu chung; trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày bên thuê nhà ở nhận được thông báo mà không mua thì chủ sở hữu nhà ở được quyền bán nhà ở đó cho người khác, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác về thời hạn.”
Do đó, bên cho thuê có quyền bán nhà đang cho thuê nhưng phải thực hiện thông báo bằng văn bản cho người thuê về việc bán nhà và điều kiện bán như thông tin về giá bán, thời hạn ưu tiên và các điều kiện khác liên quan đến giao dịch.
Bên cạnh đó, pháp luật quy định bên thuê có quyền ưu tiên mua nhà ở nếu đã thanh toán đầy đủ tiền thuê đến thời điểm chủ nhà thông báo về việc bán điều này giúp bảo vệ quyền lợi của bên thuê và quy định thời hạn ưu tiên là 30 ngày kể từ khi bên thuê nhận được thông báo về việc bán nhà cùng những thông tin về điều kiện ưu tiên. Sau thời hạn ưu tiên mà bên thuê không mua nhà thì chủ sở hữu có quyền bán cho người khác nhưng vẫn phải đảm bảo quyền sử dụng tài sản ổn định cho bên thuê và các điều khoản thỏa thuận có trong hợp đồng thuê đối với bên thuê nếu chưa hết thời hạn cho thuê.
Hợp đồng thuê vấn có hiệu lực khi chủ sở hữu chuyển nhượng cho người khác theo khoản 2 Điều 133 Luật Nhà ở năm 2014: “Trường hợp chủ sở hữu nhà ở chuyển quyền sở hữu nhà ở đang cho thuê cho người khác mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng; chủ sở hữu nhà ở mới có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà ở đã ký kết trước đó, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.”
Như vậy, khi chủ sở hữu quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở đang cho thuê nhà ở vẫn có thể chuyển nhượng cho người khác nhưng phải thông báo bằng văn bản cho người thuê biết về việc bán, các điều kiện bán nhà ở, về quyền ưu tiên. Nếu bên thuê không mua thì bên sở hữu có quyền chuyển nhượng lại cho người khác và bên nhận chuyển nhượng có trách nhiệm tiếp tục hợp đồng thuê nhà ở đã ký kết trước đó trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.