ĐÒI LẠI NHÀ THUÊ TRƯỚC HẠN VÀ QUY ĐỊNH VỀ BỒI THƯỜNG

Căn cứ tại khoản 2 Điều 132 Luật Nhà ở năm 2014 các trường hợp bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt  thực hiện hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê:

“a) Bên cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, nhà ở xã hội cho thuê không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng, không đúng điều kiện theo quy định của Luật này;

b) Bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;

c) Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng;

d) Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê;

đ) Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;

e) Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục;

g) Thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 129 của Luật này”

Theo đó, bên cho thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng vfa đòi lại nhà đang cho thuê nếu cho thuê và sử dụng không đúng mục đích; người thuê không trả tiền từ 03 tháng trở lên; người thuê tự ý đúc phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ; tự ý chuyển đổi, cho mượn cho thuê lại; làm ảnh hưởng đến người xung quanh lập biên bản ba lần, người thuê cải tạo nhà ở được người cho thuê đồng ý nhưng không thỏa thuận được giá thuê nhà mới sau điều chỉnh.

Thời hạn cần báo trước:

• Khi muốn đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước hạn người cho thuê phải thông báo trước cho người thuê ít nhất 30 ngày trừ trường hợp trong hợp đồng thuê nhà có thỏa thuận khác về thời gian phải báo trước khác với quy định này. 
• Trong trường hợp không có hợp đồng thuê, thời hạn thuê không được thỏa thuận hoặc không xác định theo mục đích thuê thì người cho thuê có thể đòi lại nhà bất cứ lúc nào nhưng vẫn phải báo cho người thuê trước một khoảng thời gian theo khoản 2 Điều 474 Bộ luật Dân sự 2015.

Bồi thường nếu đòi lại nhà trước hạn không đúng quy định:

• Bồi thường thiệt hại: Nếu chủ nhà  đòi lại nhà trước hạn mà gây ảnh hưởng đến quyền, lợi ích hợp pháp của người thuê  thì có thể yêu cầu chủ nhà bồi thường thiệt hại. Về mức bồi thường, hình thức và phương thức bồi thường thiệt hại do các bên tự thỏa thuận theo quy định tại Điều 585 Bộ luật Dân sự năm 2015. Nếu không thỏa thuận được về mức bồi thường thì có thể nộp đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết (Lưu ý: Thời hiệu khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng là 03 năm kể từ ngày bên cho thuê đòi nhà)
• Phạt cọc: Trường hợp trong hợp đồng thuê nhà có thỏa thuận về đặt cọc và phạt cọc thì thực hiện như hợp đồng nếu hợp đồng không quy định thì không được phạt cọc.
• Phạt vi phạm: Căn cứ theo Điều 418 Bộ luật Dân sự 2015 phạt vi phạm là sự thỏa thuận giữa các bên trong hợp đồng. Do đó nếu trong hợp đồng có quy định phạt vi phạm thì người cho thuê sẽ bị phạt do vi phạm thực hiện hợp đồng. Mức phạt vi phạm do các bên thỏa thuận trong hợp đồng.

Như vậy, người cho thuê có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê và đòi lại nhà mà không phải bồi thường theo các trường hợp luật cho phép. Ngược lại người cho thuê có thể bồi thường thiệt hại, chịu phạt cọc và phạt vi phạm nếu vi phạm thỏa thuận có trong hợp đồng hoặc hành vi đó gây ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của người thuê.