MỘT SỐ ĐIỂM MỚI NỔI BẬT CỦA LUẬT ĐẤT ĐAI 2024 SO VỚI LUẬT ĐẤT ĐAI 2013

Nhằm giúp cho các chính sách mới của Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Các tổ chức tín dụng được triển khai sớm trên thực tế, giúp giải quyết các vấn đề chồng chéo mâu thuẫn trong chính sách pháp luật liên quan đất đai, thúc đẩy cho sự phát triển kinh tế – xã hội, tạo môi trường kinh doanh đầu tư thuận lợi cho doanh nghiệp và người dân. Ngày 29/6/2024, Quốc hội đã biểu quyết thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai số 31/2024/QH15, Luật Nhà ở số 27/2023/QH15, Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15, Luật Các tổ chức tín dụng số 32/2024/QH15, theo đó Luật Đất đai 2024 sẽ có hiệu lực thi hành từ ngày 01/8/2024. Sau đây là một số điểm mới nổi bật của Luật Đất đai 2024 so với Luật Đất đai 2013:

1. Hộ gia đình không còn là đối tượng sử dụng đất
   Tại Điều 4 Luật Đất đai 2024 quy định về người sử dụng đất đã không còn đối tượng là hộ gia đình. Cho nên hộ gia đình không còn là đối tượng sử dụng đất.
2. Thống nhất tên gọi của sổ hồng, sổ đỏ là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
   Theo Luật Đất đai 2024 thì sổ đỏ, sổ hồng có tên gọi chính xác là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Trước đây, sổ đỏ, sổ hồng có tên gọi chính xác như sau:
   Từ ngày 10/12/2009 đến ngày Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, sổ đỏ, sổ hồng có tên gọi chính xác là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Theo Nghị định 88/2009/NĐ-CP, Thông tư 17/2009/TT-BTNMT, Luật Đất đai 2013).
   Trước đó nữa thì sổ đỏ sổ hồng có tên gọi là Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Theo Nghị định 60-CP ngày 05/7/1994, Nghị định 90/2006/NĐ-CP, Nghị định 64-CP, Thông tư 346/1998/TT-TCĐC).
3. Bỏ khung giá đất và bảng giá đất được xây dựng hằng năm
   Theo đó, Luật Đất đai 2024 đã bỏ khung giá đất. Đồng thời, tại Điều 159 Luật này quy định, các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương sẽ công bố Bảng giá đất mới áp dụng từ ngày 01/01/2026; hàng năm UBND cấp tỉnh phải trình HĐND cấp tỉnh quyết định điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất để công bố và áp dụng từ ngày 01/01 của năm tiếp theo.
4. Đất không có giấy tờ trước 01/7/2014 được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
   Theo khoản 3 Điều 138 Luật Đất đai 2024 quy định, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất từ 15/10/1993 – trước 01/7/2014 không có giấy tờ về quyền sử dụng đất sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất nếu đáp ứng các điều kiện sau:
   – Không vi phạm pháp luật về đất đai;
   – Không thuộc trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền;
   – Được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận là không có tranh chấp.
5. Đất cho hộ gia đình, cá nhân được giao không đúng thẩm quyền từ ngày 01/7/2014 đến trước ngày 01/8/2024 được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
   Theo khoản 4 Điều 140 và khoản 3 Điều 138 Luật Đất đai 2024 quy định, hộ gia đình, cá nhân được giao đất không đúng thẩm quyền từ ngày 01/7/2014 đến trước ngày 01/8/2024 thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất nếu đáp ứng được các điều kiện sau:
   – Được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp;
   – Phù hợp với quy hoạch sử dụng đất;
   – Người sử dụng đất có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất.
6. Bổ sung hình thức bồi thường và phải hoàn thành bố trí tái định cư trước khi thu hồi đất
   Ngoài các hình thức bồi thường theo Luật Đất đai 2013 là bồi thường bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi và bồi thường bằng tiền, Luật Đất đai 2024 bổ sung thêm hình thức hồi thường bằng đất khác mục đích sử dụng với loại đất thu hồi hoặc bằng nhà ở theo khoản 2 Điều 91 Luật này.
   Một điểm mới sáng giá ở Luật Đất đai 2024 đó là phải hoàn thành phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trước khi ra quyết định thu hồi đất theo khoản 6 Điều 91 Luật này: “Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Ủy ban nhân dân cấp huyện có trách nhiệm tổ chức lập và thực hiện dự án tái định cư để bảo đảm chủ động trong việc bố trí tái định cư cho người có đất thu hồi. Việc phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và việc bố trí tái định cư phải được hoàn thành trước khi có quyết định thu hồi đất.”.
7. Cho phép người không trực tiếp sản xuất nông nghiệp, doanh nghiệp được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa
   Theo khoản 3 Điều 191 Luật Đất đai 2013: “ Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa”. Tuy nhiên, tại khoản 8 Điều 45 Luật Đất đai 2024 Các trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đã không còn quy định trường hợp này. Theo đó, người không trực tiếp sản xuất nông nghiệp được phép nhận chuyển nhượng, tặng cho đất trồng lúa.
8. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mở rộng quyền sử dụng đất
   Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là người sử dụng đất được quy định tại khoản 3 Điều 4 Luật Đất đai 2024 như sau: “Cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam (sau đây gọi là cá nhân)”. Như vậy, có thể thấy người Việt Nam định cư ở nước ngoài và cá nhân trong nước đã gộp thành một chủ thể nói chung là cá nhân cho nên người Việt Nam định cư ở nước ngoài đã có thể nhận quyền sử dụng đất, quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế tặng cho quyền sử dụng đất….
9. Tăng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân
   Theo khoản 1 Điều 177 Luật Đất đai 2024: “Hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân không quá 15 lần hạn mức giao đất nông nghiệp của cá nhân đối với mỗi loại đất quy định tại các khoản 1,2 và 3 Điều 176 của Luật này”. Tăng hạn mức so với Luật Đất đai 2013, hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân không quá 10 lần hạn mức giao đất nông nghiệp đối với mỗi loại đất.
10. Sửa đổi quy định về phân loại đất 
    Luật Đất đai 2024 và Luật Đất đai 2013 đều căn cứ vào mục đích sử dụng đất đai mà phân loại đất đai thành nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp, nhóm đất chưa sử dụng. Tuy nhiên, Luật Đất đai 2024 sửa đổi một số quy định sau đây:
    – Không liệt kê các loại đất thuộc đất nông nghiệp khác.
    – Không liệt kê các loại đất thuộc đất phí nông nghiệp khác;
    – Sửa đổi định nghĩa nhóm đất chưa sử dụng theo khoản 4 Điều 9 Luật Đất đai: “Nhóm đất chưa sử dụng là đất chưa xác định mục đích sử dụng và chưa giao, chưa cho thuê”.
11. Bổ sung quy định điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất
    Ở Luật Đất đai 2013 không quy định điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất nên Luật Đất đai 2024 đã bổ sung quy định này tại Điều 220.