MỘT SỐ ĐIỂM MỚI NỔI BẬT CỦA LUẬT NHÀ Ở 2023

Nhằm giải quyết những vấn đề nhà ở còn đang tồn đọng, bất cập để kịp thời bổ sung các quy định giúp giải quyết các vướng mắc cho người dân có điều kiện sống thuận lợi, Luật Nhà ở 2023 đã được ban hành và có hiệu lực từ ngày 01/8/2024.

1. Quy định về Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho chung cư mini

Hiện nay, diện tích đất ở ngày càng ít nhưng dân số sinh sống tập trung ở các thành phố đô thị lớn ngày càng nhiều, do đó giải pháp xây dựng chung cư mini sẽ giúp giải quyết vấn đề về nhà ở. Tuy nhiên, người dân vẫn còn nhiều lo lắng về việc không có Giấy chứng nhận khi mua nhà là chung cư mini, nên Luật Nhà ở 2023 ra đời quy định về cấp Giấy chứng nhận theo Điều 57 về Phát triển nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân để bán, cho thuê mua, cho thuê khi đã đáp ứng tất cả điều kiện của pháp luật liên quan là phù hợp với tình hình thực tế, đảm bảo cho người dân an tâm sinh sống và làm việc khi đã sở hữu cho riêng mình một ngôi nhà ổn định. Theo đó, chung cư mini quy định tại khoản 1 Điều 57 Luật Nhà ở 2023 sẽ được cấp Giấy chứng nhận khi có đủ các điều kiện theo quy định pháp luật đất đai và các quy định về:

– Yêu cầu xây dựng nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân;

– Yêu cầu về an toàn phòng cháy chữa cháy đối với nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân;

– Yêu cầu của UBND cấp tỉnh về đường giao thông để phương tiện chữa cháy thực hiện nhiệm vụ chữa cháy tại nơi có nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân.

Thứ nhất, vấn đề đảm bảo phòng cháy, chữa cháy cũng đang nhận được sự quan tâm rất lớn từ người dân vì đã có nhiều vụ cháy nhà chung cư mini gây chết người thương tâm. Do đó, Luật mới quy định chặt chẽ phải đảm bảo an toàn về phòng cháy, chữa cháy và đảm bảo về đường giao thông cho phương tiện chữa cháy thực hiện nhiệm vụ mới được cấp Giấy chứng nhận là vô cùng thiết thực. Điều này đặt ra cho chủ đầu tư sự chú tâm là nếu muốn bán, cho thuê căn hộ chung cư mini thì phải xây dựng cơ sở vật chất chất lượng, đảm bảo an toàn phòng cháy chữa cháy để bảo vệ tính mạng, tài sản của người dân.

Thứ hai, việc chung cư mini được cấp Giấy chứng nhận giúp cho những người lao động thu nhập thấp có được cơ hội quyết định đời sống sinh hoạt của mình, khắc phục được tình trạng từ trước đến nay là “muốn bán không được, thế chấp không xong” do vấn đề không có Giấy chứng nhận. Luật mới ra đời giải quyết tình trạng cấp bách về cấp Giấy chứng nhận cho nhiều khu chung cư mini cũng như giúp cải thiện đời sống của người dân khi có nhu cầu bán chung cư mini để ra một căn nhà lớn hơn hay thế chấp để kinh doanh, sinh sống.

2.Thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở và thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai

Điều 183 Luật Nhà ở 2023 quy định rõ nghĩa vụ của chủ đầu tư có trách nhiệm cung cấp cho khách hàng văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán khi ký hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở. Điều này giúp tránh cho việc chủ đầu tư mập mờ không nói rõ việc đã giải chấp nhà ở hình thành trong tương lai hay chưa làm mất đi quyền lợi của khách hàng được biết và tránh tình trạng xảy ra tranh chấp khi 2 bên chưa thống nhất về ý kiến. Vì thực tế, có nhiều chủ đầu tư che giấu việc thế chấp dẫn đến người mua không được biết hết thông tin gây ảnh hưởng đến quyền lợi của mình, do đó luật mới ra đời như một hành lang pháp lý vững chắc giải quyết vấn đề về thông tin mà người mua cần được nắm rõ một cách đầy đủ và toàn diện nhất.

Khác với Luật Nhà ở 2014 thì Luật Nhà ở 2023 đã bỏ đi quy định tự do thỏa thuận “được bên góp vốn, bên mua, thuê mua nhà ở và bên nhận thế chấp đồng ý” khi tài sản bị thế chấp thì vẫn được ký hợp đồng huy động vốn, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở. Như vậy với luật mới chủ đầu tư đã thế chấp thì nếu có nhu cầu huy động vốn, bán, cho thuê mua nhà thì bắt buộc phải giải chấp một phần hoặc toàn bộ mà không được có lựa chọn nào khác. Điều này giúp bảo vệ quyền lợi cho khách hàng, tuy nhiên cũng làm mất đi một phần sự tự do trong kinh doanh bất động sản.

3.Bổ sung đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội

Theo điều 76 Luật Nhà ở 2023 đã bổ sung thêm một số đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội sau:

– Thân nhân liệt sĩ thuộc trường hợp hỗ trợ cải thiện nhà ở theo quy định của Pháp lệnh Ưu đãi người có công với cách mạng;

– Học sinh, sinh viên tại trường chuyên biệt theo quy định của pháp luật;

– Doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã trong khu công nghiệp.

Sự bổ sung này đã mở rộng cho người lao động, người trẻ có nhiều cơ hội để sở hữu nhà ở xã hội hơn. Vì ngày nay, để tự mua được một ngôi nhà, một miếng đất là một điều rất khó khăn đối với người lao động, người trẻ. Từ thực tế đó, Luật Nhà ở 2023 đã quan tâm đến đời sống của những đối tượng này mà bổ sung để họ được hưởng chính sách nhà ở xã hội là một điều hết sức đúng đắn.

Đồng thời tại khoản 3 Điều 76 Luật này cũng giới hạn phạm vi đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở tại vùng thường xuyên bị ảnh hưởng bởi thiên tai, biến đổi khí hậu phải là hộ gia đình nghèo, cận nghèo (trước đó theo khoản 3, Luật Nhà ở 2014 quy định: “Hộ gia đình tại khu vực nông thôn thuộc vùng thường xuyên bị ảnh hưởng bởi thiên tai, biến đổi khí hậu”). Vì không phải gia đình nào ở khu vực bị ảnh hưởng bởi thiên tai, biến đổi khí hậu cũng khó khăn, do đó Luật mới siết chặt về đối tượng phải là hộ gia đình nghèo, cận nghèo giúp cho chính sách hỗ trợ này đến được với đúng người cần hỗ trợ. So với trước đây, bao quát tất cả là hộ gia đình tại khu vực này thì có thể sẽ bỏ sót đối tượng thật sự khó khăn ở vùng thường xuyên bị ảnh hưởng bởi thiên tai, biến đổi khí hậu.

4.Quy định chi tiết về cưỡng chế di dời và phá dỡ nhà chung cư

Căn cứ theo Điều 74 Luật Nhà ở 2023 quy định chi tiết khi quá thời hạn di dời theo quyết định di dời của UBND cấp tỉnh thì UBND cấp tỉnh ban hành quyết định cưỡng chế di dời. Theo đó quy định rõ nội dung và kế hoạch, kinh phí di dời; UBND cấp huyện nơi có nhà chung cư phải phá dỡ có trách nhiệm tổ chức thực hiện việc cưỡng chế di dời theo quyết định cưỡng chế di dời của UBND cấp tỉnh.

Trong khi ở Luật Nhà ở 2014 chỉ quy định khi chủ sở hữu nhà chung cư không chấp hành việc phá dỡ hoặc không bàn giao nhà ở thì Chủ tịch UBND cấp tỉnh quyết định cưỡng chế phá dỡ hoặc cưỡng chế di chuyển mà chưa có quy định cụ thể về nội dung, kinh phí và kế hoạch cho việc di dời này.

So với Luật cũ, Luật mới đã quy định chi tiết hơn về quy trình cách thức cho việc cưỡng chế di dời và phá dỡ chung cư, tránh tình trạng “chỉ nói nhưng không làm” dẫn đến các vấn đề di dời và phá dỡ vẫn tồn đọng rất lâu theo thời gian mà không có phương án giải quyết. Quy định luôn trách nhiệm tổ chức cưỡng chế di dời cho UBND cấp huyện nơi có chung cư phải phá dỡ để tránh tình trạng đùn đẩy trách nhiệm, mãi vẫn không thực hiện được việc phá dỡ, di dời. Từ đó, giúp cho quy trình phá dỡ, di dời được vận hành trơn tru và giúp đẩy nhanh tiến độ phá dỡ, di dời của các chung cư chưa được giải quyết.

5.Thay đổi nguyên tắc bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở xã hội

Trong thời hạn 5 năm, nếu có nhu cầu bán nhà ở xã hội và đáp ứng được về điều kiện chủ thể mua lại nhà thì giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội này trong hợp đồng mua bán với cơ quan quản lý nhà ở hoặc chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở, mà không phải là giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán như Luật Nhà ở 2014. Chính sách nhà ở xã hội được ra đời để giúp cho người còn khó khăn chưa thể tự mua cho mình một ngôi nhà có thể thực hiện được giấc mơ có nhà, mà Luật cũ lại quy định trong thời hạn 5 năm khi bán ra thì giá bán bằng với nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm điều này đã không còn phù hợp vì ngày nay đất đai, nhà ở ngày càng tăng giá nên đối tượng được hưởng chính sách xã hội có thể vì thấy sự tăng giá đó mà đem bán làm mất đi bản chất tốt đẹp của chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội. Do đó Luật mới ra đời quy định giá bán vẫn bán bằng giá trong hợp đồng mua bán với cơ quan quản lý hay chủ đầu tư dự án sẽ giúp cho bình ổn thị trường nhà ở xã hội.

Quy định chi tiết hơn về việc ứng tiền trước để mua nhà ở xã hội, cụ thể tại điểm c khoản 1 Điều 89 Luật Nhà ở 2023 quy định thêm về “việc ứng trước của người mua nhà ở xã hội được thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán nhà ở, phù hợp với tỷ lệ hoàn thành xây dựng công trình nhà ở và tiến độ thực hiện dự án đã được phê duyệt nhưng số tiền ứng trước lần đầu không vượt quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc (nếu có) và tổng số tiền các lần thanh toán không được vượt quá 70% giá trị hợp đồng đến trước khi bàn giao nhà ở cho người mua và không được vượt quá 95% giá trị hợp đồng đến trước khi người mua nhà được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó”. Điều này giúp tránh tình trạng mỗi bên thực hiện một phương thức thanh toán khác, do đó Luật mới quy định rõ về quy trình và phần trăm số tiền ứng trước giúp thống nhất trong quản lý. Như Luật cũ không quy định, thì người mua nhà ở xã hội có thể bị bất lợi vì bên bán có thể muốn lấy bao nhiêu tiền ứng trước thì lấy bấy nhiêu hoặc lấy đủ tiền nhưng không giao Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó. Như vậy nguyên tắc này là một bước đi tiến bộ giúp bảo vệ quyền lợi cho người mua nhà ở xã hội không phải gặp các rủi ro về giao tiền nhưng không được giao nhà.

6.Ưu đãi cho chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để bán, cho thuê mua, cho thuê

Theo Luật mới, chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội không bằng vốn đầu tư công thì sẽ được hưởng thêm các ưu đãi sau:

– Không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được miễn và không phải thực hiện thủ tục đề nghị miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, trừ trường hợp theo quy định của pháp luật;

– Được hưởng lợi nhuận định mức tối đa 10% tổng chi phí đầu tư xây dựng đối với phần diện tích xây dựng nhà ở xã hội;

– Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội được hạch toán riêng, không được tính chi phí đầu tư xây dựng phần công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại này vào giá thành nhà ở xã hội và được hưởng toàn bộ lợi nhuận đối với phần diện tích công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại này; trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở thương mại thì chủ đầu tư nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích xây dựng nhà ở thương mại theo quy định của pháp luật về đất đai;

– Được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hỗ trợ thực hiện đấu nối hệ thống hạ tầng kỹ thuật của dự án với hệ thống hạ tầng kỹ thuật của khu vực, bảo đảm đồng bộ hạ tầng xã hội trong và ngoài phạm vi dự án;

– Hội đồng nhân dân cấp tỉnh căn cứ điều kiện của địa phương ban hành cơ chế hỗ trợ thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên phạm vi địa bàn phù hợp với thẩm quyền và quy định khác của pháp luật có liên quan.

Nhờ những ưu đãi hấp dẫn này sẽ thu hút chủ đầu tư xây dựng, phát triển thêm nhiều dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. Điều này giúp cho nền kinh tế được tăng trưởng khi nhà đầu tư kiếm được lợi nhuận, vừa giúp thúc đẩy sự phát triển lĩnh vực bất động sản vừa giúp an sinh xã hội ngày càng nâng cao về chất lượng và số lượng khi có nhiều nhà ở xã hội cho người dân.