MUA BÁN ĐẤT BẰNG VI BẰNG CÓ ĐẢM BẢO QUYỀN CHO NGƯỜI MUA KHI CÓ TRANH CHẤP KHÔNG?
Vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức theo quy định của pháp luật . Vậy mua bán đất bằng vi bằng có đảm bảo được quyền lợi cho người mua khi có tranh chấp không. Sau đây là một số lưu ý về vấn đề này:
Căn cứ Nghị định 08/2020/NĐ-CP ngày 08 tháng 01 năm 2020 quy định về về tổ chức và hoạt động của thừa phát lại, tại Khoản 3 Điều 2 nêu rõ:
“Vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức theo quy định của Nghị định này.”
Giá trị pháp lý của vi bằng quy định tại Điều 36:
Điều 36. Thẩm quyền, phạm vi lập vi bằng, giá trị pháp lý của vi bằng
1. Thừa phát lại được lập vi bằng ghi nhận các sự kiện, hành vi có thật theo yêu cầu của cơ quan, tổ chức, cá nhân trong phạm vi toàn quốc, trừ các trường hợp quy định tại Điều 37 của Nghị định này.
2. Vi bằng không thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực, văn bản hành chính khác.
3. Vi bằng là nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ việc dân sự và hành chính theo quy định của pháp luật; là căn cứ để thực hiện giao dịch giữa các cơ quan, tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật.
4. Trong quá trình đánh giá, xem xét giá trị chứng cứ của vi bằng, nếu thấy cần thiết, Tòa án nhân dân, Viện kiểm sát nhân dân có thể triệu tập Thừa phát lại, cơ quan, tổ chức, cá nhân khác để làm rõ tính xác thực của vi bằng. Thừa phát lại, cơ quan, tổ chức, cá nhân khác phải có mặt khi được Tòa án, Viện kiểm sát nhân dân triệu tập.
Theo quy định tại khoản 2 Điều 36 thì vi bằng không thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực, vậy đối với những giao dịch mà pháp luật yêu cầu bắt buộc phải thực hiện thủ tục công chứng hoặc chứng thực thì vi bằng sẽ không có giá trị pháp lý thay thế mà cần phải thực hiện công chứng, chứng thực theo quy định.
Mặt khác, căn cứ Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 , các trường hợp giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất phải thực hiện công chứng, chứng thực:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
Trường hợp mua bán đất giữa cá nhân với nhau phải được công chứng hoặc chứng thực. Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên.
Căn cứ quy định tại Điều 36 Căn cứ Nghị định08/2020/NĐ-CP xác định giá trị pháp lý của vi bằng cụ thể:
– Vi bằng là nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ việc dân sự và hành chính theo quy định của pháp luật; là căn cứ để thực hiện giao dịch giữa các cơ quan, tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật.
– Trong quá trình đánh giá, xem xét giá trị chứng cứ của vi bằng, nếu thấy cần thiết, Tòa án nhân dân, Viện kiểm sát nhân dân có thể triệu tập Thừa phát lại, cơ quan, tổ chức, cá nhân khác để làm rõ tính xác thực của vi bằng. Thừa phát lại, cơ quan, tổ chức, cá nhân khác phải có mặt khi được Tòa án, Viện kiểm sát nhân dân triệu tập.
Những giao dịch dân sự không tuân thủ quy định về hình thức có thể bị tuyên vô hiệu, căn cứ quy định Điều 129 Bộ Luật Dân sự 2015:
Điều 129. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức
Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:
1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.
2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.
Chính những nhận định không đúng về giá trị pháp lý của vi bằng tương đương với giao dịch được công chứng hoặc chứng thực nên giao dịch dân sự có thể thuộc trường hợp bị tuyên vô hiệu do không tuân thủ về hình thức khi không thuộc 1 trong 2 trường hợp quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015.
Ngoài ra, người mua đất cần lưu ý sau khi người mua muốn tiến hành thay đổi tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ không tiến hành được do:
– Pháp luật đất đai quy định hợp đồng chuyển nhượng nhà đất phải công chứng hoặc chứng thực và hồ sơ sang tên phải có hợp đồng chuyển nhượng được công chứng hoặc chứng thực.
– Mặt khác vi bằng không thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực mà chỉ ghi nhận các sự kiện, hành vi có thật theo yêu cầu của cơ quan, tổ chức, cá nhân.
Chính vì sự dễ dàng trong việc lập vi bằng và lợi dụng sự không hiểu biết của người dân về tính pháp lý của vi bằng, nhiều đối tượng đã thực hiện bán đất bằng vi bằng, không thực hiện thủ tục công chứng, chứng thực theo luật định dẫn đến nhiều rủi ro cho người mua đất bằng vi bằng. Dùng vi bằng trong mua bán nhà đất không có giá trị pháp lý như giao dịch có công chứng hoặc chứng thực và giao dịch có thể bị tuyên vô hiệu khi xảy ra tranh chấp.