TRÁCH NHIỆM CỦA BÊN THUÊ ĐỐI VỚI NHÀ THUÊ

Căn cứ khoản 1 Điều 479 Bộ luật Dân sự năm 2015: “Bên thuê phải bảo quản tài sản thuê, phải bảo dưỡng và sửa chữa nhỏ; nếu làm mất, hư hỏng thì phải bồi thường.
Bên thuê không chịu trách nhiệm về những hao mòn tự nhiên do sử dụng tài sản thuê.”

Do đó, trong quá trình thuê nhà người thuê phải thực hiện bảo quản tài sản thuê phải thực hiện bảo dưỡng và sửa chữa nhỏ nếu bên thuê tự ý sửa chữa, phá nhà, thay đổi thiết kế, kết cấu của nhà thuê mà không được bên cho thuê đồng ý hoặc làm mất, hư hỏng và không có sự thỏa thuận trong hợp đồng thuê thì bên thuê có thể bị xử lý như sau:

• Phạt hành chính:

Theo Điều 65 Nghị định 16/2022/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng: “1. Phạt tiền từ 80.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng đối với người thuê, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, thuê nhà ở xã hội có một trong các hành vi sau đây:
a) Tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở;
b) Sử dụng nhà ở không đúng mục đích ghi trong hợp đồng thuê nhà ở.
2. Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 120.000.000 đồng đối với người thuê nhà ở công vụ có một trong các hành vi sau đây:
a) Không sử dụng nhà vào mục đích để ở và phục vụ nhu cầu sinh hoạt của mình và các thành viên trong gia đình trong thời gian thuê;
b) Tự ý cải tạo, sửa chữa hoặc phá dỡ nhà ở công vụ;
c) Cho thuê lại hoặc ủy quyền quản lý nhà ở công vụ;
d) Không trả lại nhà ở công vụ cho Nhà nước khi không còn thuộc đối tượng được thuê nhà theo quy định.”

Theo đó, nếu bên thuê nhà ở có hành vi tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đối với thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, nhà ở xã hội có thể bị phạt tiền từ 80.000.000 đồng đến 1000.000.000 đồng, đối với thuê nhà ở công vụ có thể bị phạt từ 100.000.000 đồng đến 120.000.000 đồng. Bên cạnh đó còn phải thực hiện biện pháp khắc phục hậu quả là khôi phục lại tình trạng ban đầu.

• Bị đơn phương chấm dứt hợp đồng:

Theo điểm c, d khoản 1 Điều 30 luật Kinh bất động sản 2014: “1. Bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà, công trình xây dựng khi bên thuê có một trong các hành vi sau đây:
c) Cố ý gây hư hỏng nghiêm trọng nhà, công trình xây dựng thuê;
d) Sửa chữa, cải tạo, nâng cấp, đổi hoặc cho thuê lại nhà, công trình xây dựng đang thuê mà không có thỏa thuận trong hợp đồng hoặc không được bên cho thuê đồng ý bằng văn bản.”

Theo đó, bên cho thuê có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà nếu bên thuê cố ý làm hư hỏng nhà thuê một cách nghiêm trọng hoặc tự ý sửa chữa, cải tạo, nâng cấp nhà thuê mà chưa được sự đồng ý bằng văn bản của bên cho thuê hoặc không có điều khoản thỏa thuận trong hợp đồng.

• Bồi thường thiệt hại

Nếu bên thuê làm mất, hư hỏng tài sản thuê thì phải bồi thường thiệt hại và việc xác định thiệt hại được áp dụng theo nguyên tắc được quy định tại Điều 585 Bộ luật Dân sự năm 2015; “1. Thiệt hại thực tế phải được bồi thường toàn bộ và kịp thời. Các bên có thể thỏa thuận về mức bồi thường, hình thức bồi thường bằng tiền, bằng hiện vật hoặc thực hiện một công việc, phương thức bồi thường một lần hoặc nhiều lần, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.
2. Người chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại có thể được giảm mức bồi thường nếu không có lỗi hoặc có lỗi vô ý và thiệt hại quá lớn so với khả năng kinh tế của mình.”

Theo đó, bên thuê  phải bồi thường toàn bộ thiệt hại theo thực tế, các bên có thể thỏa thuận về mức bồi thường, hình thức và số lần bồi thường. Bên thuê sẽ được giảm tiền bồi thường nếu thiệt hại xảy ra quá lớn so với khả năng kinh tế của mình và lỗi xảy ra là vô ý. Trong trường hợp bên thuê không bồi thường thì bên cho thuê có thể khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết.

• Chịu trách nhiệm hình sự:

Trường hợp bên thuê có hành vi cố ý làm hư hỏng hoặc huỷ hoại nhà thuê sẽ phải chịu trách nhiệm hình sự về Tội huỷ hoại hoặc cố ý làm hư hỏng tài sản được quy định tại Điều 178 Bộ luật Hình sự năm 2015 được sửa đổi bổ sung tại khoản 36 Điều 1 Luật sửa đổi Bộ luật Hình sự năm 2017, tùy theo mức độ như sau:
+ Phạt tiền từ 10 – 50 triệu đồng, cải tạo không giam giữ đến 03 năm hoặc phạt tù từ 06 tháng đến 03 năm: Giá trị nhà thuê bị làm hư hỏng từ 02 đến dưới 50 triệu đồng…
+ Phạt tù từ 02 – 07 năm nếu thực hiện hành vi huỷ hoại, cố ý làm hư hỏng nhà thuê một cách có tổ chức hoặc gây thiệt hại cho nhà thêu có giá trị từ 50 đến dưới 200 triệu đồng; để che giấu tội phạm khác; tái phạm nguy hiểm…
+ Phạt tù từ 05 – 10 năm nêu gây thiệt hại cho nhà thuê có giá trị từ 200 đến dưới 500 triệu đồng.
+ Phạt tù từ 10 – 20 năm nếu gây thiệt hại cho nhà thuê có giá trị trên 500 triệu đồng.
Ngoài ra, người phạm tội còn có thể bị phạt tiền từ 10 đến 100 triệu đồng, cấm đảm nhiệm chức vụ hoặc cấm hành nghề, làm công việc nhất định từ 01 – 05 năm.